Şirket Raporu: Torunlar GYO-TRGYO.IS: 2Ç26 Sonuçları

 Gerçekleşen ve Tahminler

Kira gelirleri ve konut/ofis satışlarındaki güçlü artış ciroyu destekledi. Torunlar GYO, 2Ç26’da piyasa beklentisinin (3.390 mn TL) %53 üzerinde, tahminimizin (İş Yatırım: 5.550 mn TL) ise %7 altında, yıllık bazda %86 ve çeyreklik bazda %44 artışla 5.172 mn TL ciro açıkladı. 2Ç25’te 2.172 mn TL olan kira gelirleri %52 artışla 2Ç26’da 3.300 mn TL’ye yükseldi. Forum Mersin ve Forum Kayseri AVM’lerinin 2026 yılında portföye eklenmesiyle oluşan baz etkisi de kira gelirlerindeki yıllık artışa katkı sağladı. Konut ve ofis satış gelirleri 2Ç25’teki 66 mn TL’den 2Ç26’da 1.540 mn TL’ye yükselirken, otel gelirleri 135 mn TL’den 150 mn TL’ye yükseldi. Ortak alan gelirleri ise 2Ç25’teki 407 mn TL’den 2Ç26’da 183 mn TL’ye geriledi. Sonuç olarak, brüt kâr yıllık bazda %72 artışla 2Ç26’da 3.806 mn TL’ye yükselirken, brüt kâr marjı 6 puan düşüşle %73,6 oldu. Brüt kâr marjındaki düşüşte, görece düşük marjlı konut ve ofis satışlarının gelir kompozisyonundaki payının artması etkili oldu.

Güçlü FAVÖK artışına rağmen marj yıllık bazda geriledi. FAVÖK yıllık bazda %69 ve çeyreklik bazda %35 artışla 2Ç26’da 3.538 mn TL seviyesinde gerçekleşerek piyasa beklentisinin (2.554 mn TL) %39 ve tahminimizin (İş Yatırım: 3.450 mn TL) %3 üzerinde gerçekleşti. FAVÖK marjı yıllık bazda 6,9 puan düşüşle %68,4 oldu. Faaliyet giderleri 2Ç25’teki 154 mn TL’den yıllık bazda %96 artışla 2Ç26’da 303 mn TL’ye yükseldi. Brüt kârlılıktaki düşüşe ek olarak, faaliyet giderlerinde kaydedilen güçlü yıllık artış FAVÖK marjındaki daralmanın ana unsurlarından biri oldu.

Artan vergi gideri net kârı baskıladı. Torunlar GYO, 2Ç26’da piyasa beklentisinin (3.925 mn TL) %8 ve tahminimizin (İş Yatırım: 2.000 mn TL) büyük ölçüde üzerinde, yıllık bazda %7 düşüş ve çeyreklik bazda %143 artışla 4.237 mn TL net kâr açıkladı. Net finansman geliri 2Ç25’teki 2.850 mn TL’den 2Ç26’da 1.947 mn TL’ye geriledi. Buna karşılık, 2Ç25’te kaydedilen 2.138 mn TL parasal kaybın ardından 2Ç26’da 801 mn TL parasal kazanç kaydedilmesi net kârı destekledi. Yatırım amaçlı gayrimenkullerden 2Ç25’te 2.205 mn TL gerçeğe uygun değer artışı kaydedilirken, 2Ç26’da 1.081 mn TL gerçeğe uygun değer kaybı kaydedildi. Şirket ayrıca 2Ç26’da 194 mn TL yatırım amaçlı gayrimenkul satış zararı kaydederken, Forum Mersin satın alımına ilişkin 795 mn TL pazarlıklı satın alma kazancı sonuçlara olumlu katkı sağladı. Vergi gideri 2Ç25’teki 618 mn TL’den 2Ç26’da 1.688 mn TL’ye yükselerek, vergi öncesi kârdaki yıllık %14 artışa rağmen net kârın yıllık bazda gerilemesine neden oldu.

Varlık alımlarının ardından net nakit pozisyonu geriledi. Şirketin net nakit pozisyonu, 2025 yıl sonundaki 36.381 mn TL’den 2Ç26 itibarıyla 18.940 mn TL’ye geriledi. Net nakit pozisyonundaki gerilemede Forum Mersin ve Forum Kayseri AVM’lerinin satın alınması ve buna bağlı artan finansal borçlar etkili oldu.

1Y26’da Öne Çıkanlar: Torunlar GYO, Şubat ayında Forum Mersin ve Forum Kayseri AVM’lerinin tamamını satın alarak portföyüne dahil etti. İki AVM’nin finansal tablolara yansıyan toplam satın alma bedeli 20,5 milyar TL seviyesinde gerçekleşirken, Forum Mersin ve Forum Kayseri 1Y26’da toplam yaklaşık 1,6 milyar TL ciro katkısı sağladı. Şirket ayrıca yılın ilk yarısında 5 milyar TL nakit temettü ödemesi gerçekleştirdi.