Rönesans Ga
yrimenkul, Türkiye genelinde konumlanan yüksek doluluk oranlarına sahip güçlü AVM portföyü sayesinde öngörülebilir kira gelirleri üretmeye devam etmektedir. Çeşitlendirilmiş ve kurumsal kiracı tabanı ile yüksek oranlı ciroya dayalı kira kontratları, gelirlerin sürdürülebilirliğini desteklerken operasyonel performansı perakende sektöründeki canlılığa duyarlı kılmaktadır. Maltepe’de geliştirilen konut/ofis projesi ile Antalya’daki AVM yatırımı ise orta vadede büyüme ve gelir çeşitliliğini desteklemektedir. Bu doğrultuda değerlememizi güncelleyerek 12 aylık hedef fiyatımızı 263,51 TL/hisse (Önceki: 220,16 TL/hisse) seviyesine yükseltiyor, %70 artış potansiyeli doğrultusunda “AL” tavsiyemizi yineliyoruz. Hisse, mevcut durumda net aktif değerine (NAD) göre %61 iskonto ile işlem görmekte olup bu oran, %57 olan 1 yıllık ortalamanın üzerindedir. Mevcut iskonto seviyesini, güçlü operasyonel görünüm ve büyüme potansiyeli dikkate alındığında cazip buluyoruz.
Güçlü operasyonel performans 2025 yılında da devam etti. Şirket, kira gelirlerinin katkısıyla hasılatını bir önceki yıla göre reel olarak %17 artırırken, doluluk oranları tüm AVM’lerde neredeyse tam doluluk seviyesinde gerçekleşmiştir. AVM sektörü açısından 2025 yılı, politik ve ekonomik gelişmelerin dönemsel olarak hissedildiği bir dönem olurken, Rönesans GY güçlü kiracı karması, görece daha düşük rekabetin bulunduğu şehirlerdeki konumlanması ve proaktif yönetim stratejisi sayesinde operasyonel performansını korumuştur. Şirketin güncel OCR (Occupancy Cost Ratio) seviyesi %9,2 olup, tarihsel %12–13 bandının altında seyretmesi, 2026 yılında hem baz kira hem de ciroya dayalı kira gelirlerinde artış potansiyeline işaret etmektedir. Sınırlı arz ve güçlü talep dinamiklerinin katkısıyla şirketin ofis portföyünde de 2025 yılında yüksek doluluk oranları korunmuştur. Bu segmentin 2026 ve sonrasında da güçlü katkı sağlaması beklenmektedir.
2025 yıl sonu itibarıyla ortalama ofis m² kira geliri 20 dolar seviyesinde gerçekleşirken, yeni kiralamalarda bu rakamın 30 dolar/m² seviyesine ulaşması, sözleşme yenilemelerinin kademeli olarak devreye girmesiyle birlikte ofis gelirlerinde yaklaşık %50 artış potansiyeline işaret etmektedir.
AVM pay alımları gelirleri artıracak. Rönesans GY’nin portföyünde yer alan ve GIC ile %50’şer paya sahip olduğu Optimum Ankara ve Optimum İzmir AVM’lerin kalan paylarının yıl içerisinde satın alınmasıyla birlikte, daha önce özkaynak yöntemiyle muhasebeleştirilen bu iki AVM, 2026 itibarıyla tam konsolidasyon kapsamına alınacaktır. Bu doğrultuda söz konusu varlıkların şirketin NOI (Net Operasyonel Gelir) rakamına yaklaşık 22mn avro katkı sağlaması ve toplamda %12 seviyesinde inorganik büyüme yaratması beklenmektedir.
Devam eden projelerde görünüm. Şirketin MaltepePark konut/ofis projesinde inşaat ve geliştirme çalışmaları devam etmekte olup, iki bloktan oluşan konut segmentinde satış süreci sürmektedir. Toplam 33 bin m² satılabilir alana sahip ve 229 konut ünitesinden oluşan projede, 2025 yıl sonu itibarıyla 41 adet ünitenin satışı gerçekleştirilmiştir. Projede yer alan iki blok ise tamamen ofis kullanımına ayrılmış olup, toplam 32 bin m² satılabilir/kiralanabilir alana sahip olması planlanan bu alanlarda geliştirme faaliyetleri devam etmektedir. MaltepePark projesinin 2027 yılı ortasında tamamlanması ve teslimlerin kademeli olarak başlamasıyla birlikte özellikle 2027 yılında ciroya anlamlı katkı sağlamasını bekliyoruz. Öte yandan, Antalya Konyaaltı’nda geliştirilen AVM projesi ve Doğan Holding ile %50 ortaklığa sahip olunan Ümraniye arsasında proje geliştirme çalışmaları devam etmektedir.
Net borçta sınırlı artış kaydedilmiştir. Şirketin net borcu 4Ç25 itibarıyla 24.584mn TL’ye yükselerek sınırlı bir artış göstermiştir (4Ç24: 23.970mn TL). Net Borç/FAVÖK oranı 2,99x seviyesinde olup sağlıklı görünümünü korumaktadır. Finansal borçların büyük ölçüde döviz (ağırlıklı avro) cinsinden olması kur riski yaratmakla birlikte, güçlü operasyonel nakit akışı bu riski dengelemektedir. Ayrıca, döviz bazlı borçların görece düşük faiz oranı ve TL bazlı nakdin faiz geliri sayesinde net faiz gideri son iki yılda avro bazında %57 azalmıştır.
Şirket beklentileri: Şirket, 2026 yılına ilişkin öngörülerini paylaşmış olup; istikrarlı doluluk oranı ve ziyaretçi trafiği, 2025 yılında gerçekleştirilen AVM pay alımlarının tam konsolidasyon etkisi ve artan ek gelir katkısı ile NOI’ın 2026 yılında 218mn avro seviyesine ulaşmasını beklemektedir. Bu rakamın, şirketin %26,5 seviyesindeki 2026 ortalama TÜFE beklentisinin yaklaşık 5 puan üzerinde gerçekleşerek reel büyüme kaydetmesi öngörülmektedir. Ayrıca şirket, yıl boyunca toplam 140 adet kiralama işlemi gerçekleştirmeyi hedeflemektedir.
Değerleme: Değerlememizde 2025 yıl sonu gerçekleşmelerini dikkate alarak şirketin tüm operasyonel varlıklarını ayrı ayrı İNA yöntemi ile değerleyip gelecekteki nakit akımlarını bugüne indirgedik. Henüz geliştirme aşamasının erken safhasında bulunan Antalya ve Ümraniye arsalarını ise ekspertiz değerleri üzerinden modelimize dahil ettik. Ulaştığımız toplam net aktif değerden, 4Ç25 itibarıyla şirketin net borcu olan 24.584mn TL’yi çıkardıktan sonra %45 NAD iskontosu uygulayarak 12 aylık hedef fiyatımız olan 263,51 TL/hisse değerine ulaştık. Şirket, mevcut durumda net aktif değerine (NAD) göre %61 iskonto ile işlem görmekte olup, bu seviye %57 olan 1 yıllık tarihsel ortalama iskonto oranının üzerindedir.
Raporu pdf olarak bilgisayarınıza indirmek için tıklayınız.
İlgili hisselerde işlem yapabilmek için lütfen tıklayınız.
Burada yer alan bilgiler İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir.
Bu içeriğe ilişkin tüm telif hakları İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’ye aittir. Bu içerik, açık iznimiz olmaksızın başkaları tarafından herhangi bir amaçla, kısmen veya tamamen çoğaltılamaz, dağıtılamaz, yayımlanamaz veya değiştirilemez.
