İş GYO için hedef fiyatımızı hisse başına 27,20 TL’den 35,62 TL’ye yükseltirken, güncellenen hedef fiyatımızın mevcut piyasa fiyatına göre sunduğu %33 yükseliş potansiyelini ve şirketin temel görünümünü dikkate alarak “AL” tavsiyemizi yineliyoruz.
Şirketin devam eden konut projeleri önümüzdeki dönemde gelir katkısı sunarken, kira verimini artırmaya yönelik gerçekleştirdiği varlık dönüşümünün ardından yüksek dolulukla faaliyet gösteren ofis ve alışveriş merkezi portföyünün istikrarlı nakit akışı sağlamaya devam etmesini bekliyoruz. İş GYO’nun 2Ç26 itibarıyla 1.873mn TL net nakit pozisyonuna sahip olması da devam eden projelerin finansmanı ve yeni yatırım fırsatlarının değerlendirilmesi açısından önemli bir esneklik sağlamaktadır. Şirket güncel net aktif değerine göre %56 iskonto ile işlem görmekte olup, 5 yıllık tarihsel iskontosu ise %48 seviyesindedir.
Kira gelirleri istikrarlı görünümünü koruyor. İş GYO’nun yüksek kaliteli ofis ve alışveriş merkezi portföyü, konut satışlarının teslimat takvimine bağlı olarak dönemsel dalgalandığı bir yapıda şirketin nakit akışı görünürlüğünü destekleyen temel unsur olmaya devam etmektedir. Şirket, kira verimini artırmak amacıyla portföyünde önemli bir dönüşüm gerçekleştirirken, İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası ve Ankara İş Kulesi gibi varlıkların satışından elde ettiği kaynakların bir bölümünü finansal borçların azaltılmasında kullanırken aynı zamanda daha yüksek kira getirisi sunan gayrimenkulleri portföye eklemiştir. İş Kuleleri Kompleksi, Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi (TUTOM) ve Kanyon AVM gibi güçlü kiracı profiline ve yüksek doluluk oranlarına sahip varlıklar kira gelirlerinin dayanıklılığını desteklemektedir. Nitekim kira gelirleri 1Y26’da reel bazda %4 artışla 1.074mn TL’ye ulaşırken, 2Ç26’da da yıllık bazda %2 büyümeyle 541mn TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
Konut satış gelirlerindeki dönemsel dalgalanmalara karşın, portföye son dönemde eklenen İzmir Hizmet Binası, İçerenköy Binaları, Parmakkapı ve Galata’da merkezi bir konumda yer alan Kuledibi binası gibi varlıkların kira katkısı ve devam eden kira artışlarının etkisiyle kira gelirlerinin şirketin operasyonel görünümünün temel destekleyicilerinden biri olmayı sürdürmesini bekliyoruz.
Devam eden konut projeleri gelir görünümünü destekliyor. İş GYO’nun devam eden konut projelerinin önümüzdeki dönemde şirketin gelir görünümüne katkı sağlamasını, faiz oranlarındaki olası normalleşme ve konut talebindeki toparlanmanın ise satış hızını desteklemesini bekliyoruz. Şirketin devam eden projelerinden Litus İstanbul’da güncel olarak 65 ünitenin teslimi tamamlanırken, kalan 33 ünitenin satış süreci devam etmektedir. Kasaba Modern’in ilk etabında teslimler başlamış olup, ikinci etapta ise inşaat faaliyetleri sürmektedir. Şirketin %40 hasılat payına sahip olduğu Avrupa Residence Şişli-2 Projesinde satışlar devam ederken, projede İş GYO’nun en az 65mn dolar gelir kaydetmesi öngörülmektedir. İş GYO’nun %35 hasılat payına sahip olduğu Tuzla Konut Projesi’nde ise Akgün Grubu ve Misek İnşaat ile arsa payı karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalanmış olup, ruhsat sürecinin tamamlanmasının ardından satış ve inşaat faaliyetlerinin başlaması beklenmektedir. Ek olarak şirket turizm, lojistik merkezi ve hastane gibi yatırımlarla sektörel çeşitliliğini artırmayı hedeflemektedir. Devam eden projelerin kısa ve orta vadede gelir büyümesine katkı sağlamasını beklemekle birlikte, projelerin farklı teslim ve geliştirme takvimleri nedeniyle katkının dönemler arasında değişkenlik gösterebileceğini düşünüyoruz.
Net nakit pozisyonu finansal esneklik sağlıyor. 2024 ve 2025 yıllarında gerçekleştirilen yatırım amaçlı gayrimenkul satışlarının ardından İş GYO’nun bilanço yapısı belirgin şekilde güçlenmiştir. Şirket, 2Ç26 itibarıyla 1.873mn TL net nakit pozisyonuna sahip olup (2025YS: 1.385mn TL), bu yapı devam eden projelerin finansmanı ve yeni yatırım fırsatlarının değerlendirilmesi açısından önemli bir esneklik sağlamaktadır.
Değerleme: Hedef fiyatımızı belirlerken, gayrimenkul portföyü ve devam eden projelerin gelecekte yaratacağı nakit akımlarını yansıtan İNA bazlı net aktif değer yaklaşımını esas alıyoruz. Değerlememizde portföy genelinde ortalama %25,9 ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanırken, yeni GYO vergi düzenlemesini de dikkate alarak 2027 ve takip eden yıllarda şirketin düzenli temettü dağıtımı gerçekleştireceğini varsayarak %10 kurumlar vergisi oranı uyguluyoruz. İNA bazlı ulaştığımız net aktif değere ihtiyatlı bir yaklaşımla %10 NAD iskontosu uygularken, şirket mevcut piyasa fiyatına göre İNA bazlı NAD’ımıza kıyasla %8 iskonto ile işlem görmektedir. Öte yandan, ekspertiz değerleri üzerinden hesaplanan NAD’a göre güncel iskonto %56, beş yıllık tarihsel ortalama iskonto ise %48 seviyesindedir. Güncellenen 35,62 TL hedef fiyatımız mevcut piyasa fiyatına göre %33 yükseliş potansiyeline işaret etmektedir.
Riskler ve katalizörler: Faiz indirim döngüsünün yeniden başlaması halinde konut talebinde toparlanma ve proje satışlarında hızlanma görülebilir. Kira gelirlerinin beklentilerin üzerinde reel büyümesi de şirket için ek bir yukarı yönlü katalizör oluşturabilir. Buna karşılık, konut talebinin zayıf seyretmesi, proje takvimlerinde olası gecikmeler ve yeni yatırımların beklenen getiriyi sağlayamaması temel aşağı yönlü risklerdir.
Raporu pdf olarak bilgisayarınıza indirmek için tıklayınız.
Burada yer alan bilgiler İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir.
Bu içeriğe ilişkin tüm telif hakları İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’ye aittir. Bu içerik, açık iznimiz olmaksızın başkaları tarafından herhangi bir amaçla, kısmen veya tamamen çoğaltılamaz, dağıtılamaz, yayımlanamaz veya değiştirilemez.
