Rönesans Gayrimenkul için hedef fiyatımızı hisse başına 265,7 TL’den 321,9 TL’ye yükseltirken, güncellenen hedef fiyatımızın mevcut piyasa fiyatına göre sunduğu %51 yükseliş potansiyelini ve şirketin güçlü temel görünümünü dikkate alarak “AL” tavsiyemizi yineliyoruz.
Portföyün yüksek doluluk oranını koruması ve kira sözleşmelerinin enflasyon ile kiracı cirolarındaki artışları yansıtacak şekilde yapılandırılması sayesinde kira gelirlerinde reel büyümenin devam etmesini bekliyoruz. Buna ek olarak, 2025 yılında İzmir ve Ankara Optimum AVM’lerin kalan paylarının satın alınmasıyla sağlanan tam konsolidasyon katkısının, Optimum İstanbul’un tamamının satın alınmasına yönelik devam eden sürecin ve MaltepePark projelerinin önümüzdeki dönemde şirketin büyümesini desteklemesini bekliyoruz.
Kira gelirlerindeki güçlü görünüm devam ediyor. Rönesans GY’nin 12 alışveriş merkezi ve 4 ofisten oluşan portföyü 1Y26 itibarıyla %99,1 doluluk oranıyla faaliyet gösterirken, kira gelirleri 1Y26’da Optimum İzmir ve Ankara AVM’lerin tam konsolidasyonunun da katkısıyla yıllık bazda %35 artış kaydetti. Kira/ciro (OCR) oranı %9,3 olarak gerçekleşirken, sürdürülebilir seviye olan %10’un altında kalmaya devam etti. Şirketin kira sözleşmelerinde TÜFE ve kiracı cirolarını dikkate alan dinamik fiyatlama yapısının katkısıyla önümüzdeki dönemde de kira gelirlerinde reel artış kaydetmesini bekliyoruz.
Ofis portföyünde de mevcut kontratların yenilenmesine bağlı ilave gelir potansiyeli bulunuyor. 2027 sonuna kadar yaklaşık 64 bin m2 alanın ilk beş yıllık kira döneminin sona ermesi beklenirken, bu alanların ortalama kira seviyesi yaklaşık 10 dolar/m2 ile portföy ortalaması olan yaklaşık 20 dolar/m2’nin belirgin şekilde altında bulunuyor. Şirket, söz konusu yeniden kiralamaların yıllık yaklaşık 5–10mn dolar ilave kira geliri potansiyeli yaratabileceğini öngörüyor.
Satın almalar ve devam eden projeler büyüme görünümünü destekliyor. 2025’in ikinci yarısında İzmir ve Ankara Optimum’daki kalan payların satın alınması 1Y26 net faaliyet gelirine (NOI) yaklaşık 584mn TL (11mn avro) katkı sağlarken, aynı dönemde organik NOI artışının katkısı 669mn TL (12,2mn avro) oldu. Buna ek olarak, halihazırda %50 paya sahip olunan Optimum İstanbul’daki kalan %50 payın satın alınmasına yönelik süreç devam ediyor. Şirket, işlem için Rekabet Kurulu onayını Ağustos ayında aldı. İşlemin tamamlanmasıyla Optimum İstanbul’un tamamının Rönesans GY bünyesine geçmesinin şirketin kira gelirleri ve net faaliyet geliri büyümesine ilave katkı sağlamasını bekliyoruz.
MaltepePark Konut Projesi’nde inşaat ilerleme oranı %66’ya ulaşırken, Temmuz 2026 itibarıyla 229 konut ve 11 ticari üniteden oluşan projede 62 ünitenin satışı tamamlandı. Projede teslimlerin 2027 yılının ikinci yarısından itibaren başlamasını ve buna bağlı olarak konut satış gelirlerinin de bu dönemden itibaren finansallara yansımaya başlamasını bekliyoruz. Şirket, kalan stok, alacaklar ve ticari alanlardan, kalan inşaat maliyetleri sonrasında yaklaşık 66mn dolar net gelir potansiyeli öngörüyor. MaltepePark Ofis Projesi’nde ise yaklaşık 32 bin m2 kiralanabilir alan ve 2,2 bin m2 ticari alan geliştirilmesi planlanırken, ruhsat süreci devam ediyor. Antalya Konyaaltı’ndaki Beachtown AVM Projesi ve Ümraniye’deki arsa da orta ve uzun vadede yeni proje geliştirme potansiyeli sunuyor.
Net borç azaldı. Şirketin düzeltilmiş net borcu 2025 sonundaki 28.950mn TL’den 1Y26 itibarıyla 22.400mn TL’ye gerilerken, Net Borç/FAVÖK oranı 3,42x’ten 1,9x’e, Kredi/Değer (LTV) oranı ise %14’ten %11’e geriledi. Şirketin 1Y26’da 4.400mn TL (82mn avro) serbest nakit akımı yaratması da devam eden yatırımların finansmanı ve yeni satın alma fırsatlarının değerlendirilmesi açısından bilanço esnekliğini desteklemektedir.
Değerleme: Hedef fiyatımızı belirlerken, şirketin kira getirili gayrimenkul portföyü ve devam eden projelerinin gelecekte yaratacağı nakit akımlarını yansıtan İNA yaklaşımını esas alıyoruz. Değerlememizde portföy genelinde ortalama %25 ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanıyoruz. MaltepePark Konut ve Ofis projelerini gelecekte yaratmaları beklenen nakit akımlarını dikkate alarak İNA yöntemiyle değerlememize dahil ederken, şirketin mevcut arsalarını ekspertiz değerleri üzerinden modelimize ekliyoruz. Ulaştığımız 193.700mn TL net aktif değere %45 NAD iskontosu uyguluyoruz. Şirket mevcut net aktif değerine göre %57 iskontolu işlem görürken, 1 yıllık tarihsel ortalama iskontosu %55 seviyesindedir. Güncellenen 321,9 TL hedef fiyatımız mevcut piyasa fiyatına göre %51 yükseliş potansiyeline işaret etmektedir.
Riskler ve katalizörler: Kira gelirlerinin enflasyonun üzerinde büyümeye devam etmesi, ofis portföyündeki yeniden kiralama potansiyeli, Optimum İstanbul’un tamamının satın alınmasına yönelik işlemin sonuçlanması ve MaltepePark projelerinde satış ve geliştirme sürecinin hızlanması başlıca katalizörleri oluşturuyor. Buna karşılık, tüketici harcamalarında beklentilerin üzerinde zayıflama, kiracı cirolarında yavaşlama, geliştirme projelerinde yaşanabilecek gecikmeler ve yeni yatırımların beklenen getiriyi sağlayamaması temel riskler arasında yer alıyor.
Raporu pdf olarak bilgisayarınıza indirmek için tıklayınız.
Burada yer alan bilgiler İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez; içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir.
Bu içeriğe ilişkin tüm telif hakları İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’ye aittir. Bu içerik, açık iznimiz olmaksızın başkaları tarafından herhangi bir amaçla, kısmen veya tamamen çoğaltılamaz, dağıtılamaz, yayımlanamaz veya değiştirilemez.
