“Üzgünüz milenyum kuşağı, asla güzel bir eviniz olmayacak”, bu, Business Insider yazarı James Rodriguez tarafından 2022 yılında yazılmış bir makalenin başlığı. Bugün yalnızca sermaye piyasaları için değil aynı zamanda bireylerin kendi özel hayatları için de en önemli başlıklardan olan konut piyasasının bu “ününü” anlamak için biraz tarihte geriye gitmek gerekiyor
Konut piyasası ABD tarafında her zaman oldukça önemli olmuştur. 2. Dünya savaşı sonrasında Franklin D. Roosevelt döneminde başlayan “New Deal” reformları sonrasında ekonomik büyüme ve hane halkı servetinin bir destekleyici kanalı da konut piyasası olmuştu. Bankacılık sisteminde yapılan reformlar ve finansman tarafında getirilen uygulamalar ile konut alımı ABD vatandaşları için daha kolay bir hale getirilmeye çalışılmıştı ve esas amaç, mülk sahibi vatandaşlardan oluşan bir demokrasi yaratmaktı. Yıllarca devam eden ve önem arz eden konut piyasası uygulamaları, uzun süre boyunca muhafazakar batı dünyası siyasetçileri ile özdeşleşmiş bir politikaya dönmüştü. Yıllar içerisinde kredi şartlarının gevşemesi, yükselen borçluluk, düşen standartlar eşliğinde hikayenin sonu pek istendiği gibi olmadı. 2008 yılında, 1938 yılında Roosevelt döneminde kurulmuş olan Fannie Mae kurumunun batması, belki de krizin kronolojisi için manidar bir olaydı. 2008 yılından sonra dünya genelinde bir türlü istenen düzeyde toparlanmayı gerçekleştiremeyen yatırım harcamaları, aynı zamanda konut piyasasındaki yavaşlamaya da işaret ediyordu. Kriz sonrasında sektörün yaşadığı büyük tahribat ve ekonomik koşullar, bugün içerisinde olduğumuz yüksek konut fiyatları ve konut arz açığının en büyük sebebi olarak karşımıza çıkıyor
1930’lu yıllardan başlayan serüven, şu anda çok farklı bir kapıya çıkmış durumda. İnsanların mülkiyet sahibi olmaları hedeflenirken bugün ABD ve dünyanın büyük kısmında gençler “barınma” sorunu ile karşı karşıyalar. Pandemi döneminde düşük faizler, tedarik zinciri krizi ve jeopolitik hususların hammadde fiyatlarında etkili olması ile konut piyasası tüm aciliyeti ile dünyadaki politika yapıcıların karşısında duruyor. Yükselen faizlere rağmen yüksek seviyelerde dayanmaya devam eden ev fiyatları aslında bu hikayenin bir sonucu, sorun talepten çok arz tarafında yaşanıyor.
İyimser tahminlere göre ABD’de bugün 4,4 milyon konut açığı mevcut. ABD borsasında bulunan inşaat ve gayri-menkul sektörü şirketleri her ne kadar faiz artışlarından negatif etkileniyor olsalar da, gündelik hayatın merkezinde olmaya devam ediyorlar. Yaşam alanları yapmanın dışında, dünya ekonomilerinin altyapı projelerini artırdığı ve sektörel korumacı politikalara yatkınlığın yükselişe geçtiği bu dönemde farklı uzmanlıkları bulunan şirketler, sağlıktan e-ticarete kadar birçok sektöre daha düşük risk ile yatırım yapma fırsatını da yatırımcılara vaat ediyor.
Son dönemde kısmi daralma gösteren mortgage oranları umutları bir miktar yeşertirken avantajlı mortgage oranına sahip konut sahipleri evlerini satmakta çekimser kalmaya, potansiyel alıcılar ise yüksek maliyetler yüzünden konut satın alımlarında zorluk çekiyor. Pandemi endişelerinin durgunlaşmaya başladığı dönemde düşük ve çoğunlukla sabit oranlardan uygun maliyetlerle konut sahibi olan ev sahiplerinin ise bu alandaki giderleri hane bilançosuna nazaran düşük oranlarda kaldığı için çekimser tutumlarının bir süre daha kalıcılık göstermesi muhtemel duruyor. 2024 yılının geri kalanı için mortgage oranlarında aşağı yönlü hareketin devamı öngörülürken konut kredileri daha erişilebilir bir noktaya gelirse talepte toparlanma görülebilir. Ancak mortgage faiz oranlarındaki düşüşün arttıracağı talep, daha önce bahsettiğimiz konut açığı sebebi ile satışa hazır ev miktarında da artış olmadığı takdirde konut fiyatlarını yukarı yönlü baskılayabilir.
